'역전세' 반환대출 DSR 40% → DTI 60% 적용?

'역전세' 반환대출 DSR 40% ▷ DTI 60% 적용

‘역전세’ 반환대출 DSR 40% → DTI 60% 적용?

2023년 한반기 경제정책방향 발표 후 재등록 (2023.7.5)

 

전세 가격 하락으로 역전세난이 발생하자 정부가 2023년 하반기 경제 정책 방향에서 집주인들에게 ‘전세보증금 반환’을 위한 대출 규제를 풀어주기로 했다. 전세금을 제대로 돌려받지 못하는 임차인 피해가 발생하지 않도록 전세금 반환 목적에 한해 대출 규제를 대폭 확대해 준다는 것이다.
 
한국은행 조사에 의하면, 올해 전체 전세의 50% 이상이 역전세 위험에 노출되어 있고,
만기도래 전세보증금 규모가 288조 8천억 원대라고 한다.
2년 전 전세가보다 전세가가 떨어지면서 생긴 갭의 차액 규모는 24조 2천억 원이며,
가구 수로 하면 최대 8만 8천 가구에 달한다고 한다.

 
전세 가격은 임대차 3 법 시행 이후 4년 치 전셋값을 한꺼번에 받으려는 집주인들로 인해 단기간 폭등했다가, 지난해 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)가 자이언트스텝(0.75% 인상)을 네 번 연속 단행함에 따라
집값과 전셋값이 동반 하락하며 역전세난이 지속된 것으로 해석된다.

 

이렇게 발생한 역전세난에 정부는 DSR 40%가 적용되던 기존 전세 보증금 반환 대출을 앞으로는 DTI 60%를 적용한다고 밝혔다. 둘 다 연 소득 기준으로 대출액이 결정되는 건 마찬가지지만 DTI는 이자상환 능력만 계산되기 때문에 더 많은 대출이 가능하다.

 
하지만 당장 위기를 넘길 뿐 한시적 효과밖에 없을 것이며, 부작용에 대한 우려도 나오고 있다.

올 초 9억원 이하 주택의 DTI 60%를 적용한 특례 보금자리론은 집값을 끌어올리는 역할을 했는데,

자칫 전체 부동산 가격 상승을 초래하고 가계부채 상승으로 이어질 수 있기 때문이다.

전세 보증금을 받으면 대출금을 우선 갚는다는 특약 요건이 있지만, 이런저런 이유로 예외를 주게 되면 갭투자에 악용되고, 실수요자에게는 무리하게 갭 투자된 물건을 사도록 유도할 가능성도 발생한다. 또한 일부 에서는 집값하락에 정부가 개입하여 시장의 자율조정을 방해한다는 우려의 목소리도 나오고 있다.

 
 <용어정리>

 

DSR(Debt Service Ratio) : 총부채원리금상환비율

연소득에서 매년 은행에 갚아야 하는 총 금융부채 원리금 상환액의 합이 차지하는 비율
DSR의 금융부채 : 주택담보대출, 신용대출, 카드론, 자동차할부, 학자금대출 등

DSR = (주택대출 원리금상환액 + 기타 대출 원리금상환액) / 연간소득

*기타 대출 원금과 이자 모두 고려

 

DTI(Debt To Income) : 총부채상환비율

연소득에서 매년 은행에 갚아야 하는 주택담보대출 원리금 + 기타 대출이자상환액이 차지하는 비율.

정부는 DTI를 통해 은행의 무분별한 대출 관행과 채무자의 부실 부채 상환을 방지하고 있다.

DTI = (주택대출 원리금상환액 + 기타 대출 이자상환액) / 연간소득
*기타 대출은 이자상환액만 고려

 

금리인상 경제용어

• 베이비스텝 : 0.25% 금리인상
• 빅스텝 : 0.5% 금리인상
• 자이언트스텝 : 0.75% 금리인상
• 울트라스텝 : 1% 금리인상

 

갭투자

주택 대출 금리와 시장 금리 간의 이자율 갭을 활용하여 수익을 창출하는 전략이다.
이번의 경우, 대폭 올려 받은 전세보증금으로 다른 투기나 호화생활에 활용하여 세입자에게 돈을 돌려줄 수 없는 상황에 있는 투자자가 문제가 되고 있다.

역전세

현 전세가가 계약 당시 전세가보다 더 낮은 가격으로 형성되는 것을 의미한다.
역전세가 발생하면 집주인이 세입자에게 돈을 돌려주지 못하는 상황이 발생할 수 있어 문제가 된다.
 

역전세 발생 배경

1. 인구 증가와 도시화로 인해 주택 수요가 증가하는 경우, 대도시에서 일자리와 교육 기회가 많아지면서 많은 사람들이 대도시를 선호하여 주택을 구매하려는 수요 증가로 이어진다.
2. 투자 목적으로 주택을 구매하는 투자자들의 수요가 증가하는 경우, 주택 시장이 안정적이고 수익률이 높다고 여겨지면 투자자들이 주택을 구매하여 장기적인 수익을 얻으려는 경향이 생기는 것이다.
3. 금융 정책의 영향도 역전세 발생에 영향을 줄 수 있다. 저금리 정책이 시행되면 주택 구매자들이 대출을 받기 쉬워지고, 이로 인해 주택 수요가 증가하게 된다.

 

임대차3법

임대 3 법

한국의 주택시장 안정화를 위해 2018년에 시행된 법률이다.
이 법은 주택 임대차 시장에서 발생하는 문제를 해결하고, 주택 공급을 활성화시키기 위한 목적으로 새로운 주거임대시장 진입을 촉진하기 위해, 일정기간 동안 추가적인 임대보호를 제공하고자 하는 대책이다.
임대 3 법은, 부동산 투기를 억제하기 위한 대책으로 가장 대표적인 것은 중도금 대출규제와 DSR 규제였다.
이러한 정책들은 재산 소유자와 갭투자자들에게는 불이익이 있었고, 이들에게는 부동산 투기를 위한 독창적인 대책이 필요하다는 목소리들이 커졌다.
 

• 계약갱신청구권

기존 계약 2년이었던 임대차기간을 2+2년으로 연장하는 것으로, 세입자는 2년간 거주한 후 1회에 한해 계약갱신청구권을 사용, 계약을 2년 연장할 수 있게 하여 임차인의 주거 안정성을 보장하는 제도이다.
 

• 전월세상한제

주택 임대료의 과도한 인상을 제한하는 제도로, 임대료의 상승폭을 직전계약금의 5% 이내로 제한하고,
임대료를 인상하려면 계약만료 6개월 전에 임차인에게 인상여부를 통지하여야 한다.
임대인이 타인에게 소유권을 넘겼더라도 기존 계약은 연장 가능하며 5% 상한 역시 적용된다.
 

• 전월세신고제

주택 임대차 계약을 맺으면 30일 내로 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등의 계약사항을 지자체에 의무적으로 신고하는 제도이다.